Caro leitor, imagine a seguinte situação: o seu João encontra um apartamento anunciado nas redes sociais. O proprietário pede dois meses de caução, um fiador, pagamento adiantado do primeiro aluguel e promete “resolver tudo depois no contrato”. O acordo é fechado por mensagens de WhatsApp, sem descrição clara de responsabilidades por reparos, taxas ou rescisão. Meses depois, surgem infiltrações, o locador exige que João arque com o conserto e, diante da discordância, ameaça despejo imediato.
Nesse caso, o seu João acredita estar protegido pela Lei do Inquilinato. Descobre, tarde demais, que a informalidade do acordo, o excesso de garantias exigidas e a ausência de cláusulas claras fragilizaram sua posição jurídica.
Esse exemplo ilustra claramente como as relações locatícias mal estruturadas continuam sendo tratadas como algo simples, quando na verdade envolvem riscos legais relevantes para ambas as partes.
Durante anos, falar em contrato de locação significou repetir fórmulas conhecidas: valor do aluguel, prazo, reajuste anual e multa por rescisão. No entanto, o mercado imobiliário mudou, a legislação evoluiu e o Judiciário passou a interpretar o aluguel de forma mais técnica e social. Nesse caso, quem ainda trata o contrato de locação como mera formalidade está assumindo riscos jurídicos relevantes.
Este artigo propõe ir além do óbvio, abordando pontos que a maioria das pessoas desconhece e as mudanças mais recentes que impactam diretamente locadores e locatários em 2026.
Nem todo aluguel está protegido como se imagina
Um erro comum é acreditar que qualquer aluguel está automaticamente protegido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). A realidade é mais complexa. A proteção legal depende de finalidade clara da locação, identificação do imóvel e existência de um contrato minimamente estruturado.
Meros acordos verbais ou contratos genéricos, copiados da internet, podem não garantir direitos essenciais, especialmente em situações de despejo, revisão de aluguel ou cobrança de encargos. Em conflitos judiciais, o que prevalece não é a boa-fé presumida, mas aquilo que foi efetivamente provado.
Contrato escrito deixou de ser apenas uma mera recomendação jurídica e se tornou uma obrigação legal
Nos últimos anos, consolidou-se um movimento legislativo e jurisprudencial que valoriza a formalização escrita e detalhada do contrato de locação.
Na prática, contratos incompletos ou vagos vêm sendo interpretados contra quem os redigiu. E quem redige o contrato de aluguel na maioria dos casos é o locador.
Cláusulas sobre responsabilidade por reparos, rateio de taxas e tributos, forma de reajuste e condições de rescisão passaram a exigir clareza absoluta. Portanto o famoso “conforme praxe do mercado” já não é aceito como argumento jurídico sólido.
Multa de rescisão: não é mais como antes
Muitas pessoas ainda acreditam que a multa contratual pode ser fixada livremente. Isso não é verdade. A legislação e, mais recentemente, o Superior Tribunal de Justiça vêm consolidando o entendimento de que a multa por rescisão antecipada só é válida quando prevista de forma expressa no contrato e deve, obrigatoriamente, ser aplicada de maneira proporcional ao tempo restante da locação.
Em decisões recentes, o STJ reforçou que a cobrança automática de multas genéricas, tais como a fixação de dois ou três aluguéis independentemente do momento da saída viola os princípios da proporcionalidade e do equilíbrio contratual. Na prática, quanto mais próximo do fim do contrato ocorrer a rescisão, menor deve ser a penalidade.
Além disso, o Tribunal tem afastado a cobrança de multa quando não há cláusula clara e específica sobre o tema, impedindo interpretações extensivas em prejuízo do locatário. O contrato deixou de ser visto apenas como instrumento patrimonial rígido e passou a ser analisado também sob a ótica da boa-fé objetiva e da função social da moradia.
Garantias locatícias: um excesso que ocorre no mercado que pode gerar nulidade
Outro ponto pouco conhecido é que a exigência excessiva de garantias pode tornar cláusulas inválidas. A lei admite diferentes modalidades: fiador, caução, seguro-fiança. Mas a cumulação injustificada ou desproporcional pode ser considerada abusiva.
Além disso, o seguro-fiança ganhou força nos últimos anos, não apenas como alternativa ao fiador, mas como instrumento de profissionalização da locação, reduzindo conflitos e inadimplência.
Contratos digitais têm plena validade jurídica
Outro ponto relevante é a questão da validade jurídica dos contratos digitais. De fato, a locação entrou definitivamente na era digital. Contratos assinados eletronicamente, desde que respeitados os requisitos legais de autenticidade e integridade, possuem plena validade jurídica.
Com essa alternativa, há uma facilitação de negociações à distância, amplia o acesso ao mercado e reduz custos, mas também exige atenção redobrada: cláusulas abusivas continuam sendo abusivas, independentemente do meio utilizado.
Tributação e fiscalização: o aluguel está no radar
Outro aspecto que muitos ignoram é o crescimento da fiscalização sobre rendimentos de aluguel. Com a integração de dados imobiliários, cadastros municipais e declarações fiscais, contratos informais tornaram-se um risco elevado e passível de futuras dores de cabeça com o fisco.
Além disso, as discussões decorrentes da reforma tributária colocaram a locação no centro do debate, especialmente para quem possui múltiplos imóveis ou atua de forma profissional no mercado.
Modalidades pouco conhecidas: o contrato built-to-suit
Fora do aluguel residencial tradicional, existem contratos específicos, como o “built-to-suit”, em que o imóvel é construído ou adaptado sob medida para o locatário. Nesses casos, prazos longos e regras diferenciadas de rescisão são juridicamente válidos, desde que expressamente pactuados. Com as mudanças sobre o gerenciamento de bens e o conhecimento sobre finanças, muitas pessoas abandonaram o tradicional sonho da casa própria, onde há uma série de abusos nas taxas de juros praticadas no mercado e buscam no aluguel como uma viabilidade financeira e não apenas um “teto para morar” onde o locatário paga o aluguel e suas despesas e o restante investe para obter outras rendas, como dividendos, fundos imobiliários e até outros investimentos no mercado.
É um exemplo claro de como o contrato de locação deixou de ser um modelo único e passou a exigir análise técnica conforme a finalidade do negócio.
Conclusão
O contrato de locação, hoje, é muito mais do que um acordo de aluguel. Ele é um instrumento jurídico complexo, com impactos patrimoniais, sociais e fiscais. Ignorar suas nuances pode gerar prejuízos significativos, tanto para quem aluga quanto para quem cede o imóvel.
Em um cenário de maior formalização, digitalização e fiscalização, informação e orientação jurídica deixaram de ser opcionais. No mercado atual, quem conhece o contrato, protege seu patrimônio. Quem não conhece, assume o risco.
Antônio Castro Neto
Advogado Imobiliário